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房地产行业策略报告估值有安全边际政策无风

时间:2019-10-13 06:13:17 来源:互联网 阅读:0次

  房地产行业策略报告:估值有安全边际 政策无风险隐患

  投资要点

  本报告简要分析四个问题:一是房地产公司的业绩增长如何,二是目前的估值水平如何,三是政策调控的影响如何,四是住房市场的需求前景如何?结论:3013年业绩增长确定性强,从目前的销量和房价走势判断2014年业绩尚可,动态估值的安全边际非常高,一次政策调控的边际效应已经弱化,销量、房价和股价对政策的反应一般,中长期需求依然强劲支撑房地产市场良性发展,房地产板块具有较好的投资机会。

  业绩增长的确定性高。2012年房地产板块预收账款余额依然保持较快增长,达到26.2%,从单季度看,2012年4季度、2013年1季度增速在提升,同时,2013年收入锁定率(2012年底预收账款/2012年收入)高达105%。目前的楼市成交量以及房价维持在较高水平,假设在1年后交付结算,将确保2014年收入增长,同时售价的提高决定了未来结算毛利率有望见底回升。

  估值具有安全边际。2011年9月至2013年5月,房地产板块的PE(TTM)在13至17倍之间振荡,目前的PE估值为14倍,但动态去看不到13倍,估值处于底部区域,是一个较好的布局时机。万科A的PE(TTM)为9.2倍,2013年预计业绩增长24%,动态PE仅7.6倍,而从历史数据看,8倍PE是估值底线。保利地产的PE(TTM)为9.1倍,2013年预计业绩增长29%,动态PE仅7.2倍,而从历史数据看,8倍PE同样是估值底线。

  政策调控的边际效应已经弱化。此轮调控一次比一次严厉,终导致了2011年及2012年上半年楼市的低迷。从房地产板块的市场表现看,2010、2011年均有明显的下跌,整体下跌幅度甚至达到50%,直至2012年1季度才真正确立此轮调整的底部。2013年1季度出台新一轮调控政策,但政策影响的边际效应已经弱化,一是销量下跌的幅度有限,二是房价上涨的趋势未能立即扭转,三是房地产板块的调整幅度有限。

  房地产中长期需求强劲。截至2012年我国仅有不到53%的人口在城镇工作或生活,这与美国的80%、日本的90%相比,我国城镇化的空间仍旧非常大,对城镇住房仍有很大的需求。2000至2012年,我国新建商品住房销售面积约73亿平方米,按2011年我国城市人均住宅面积32.65平方米计算,2000年以来新建住宅仅能满足2.24亿人口的居住需求。

  风险提示。楼市调整幅度超越预期;市场资金面紧缺超预期。

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